Контекстная реклама новостроек в Дагестане: кейс ЖК бизнес-класса в Дербенте

Показать, какие настройки важны на конкурентном рынке и что учитывать, чтобы не терять деньги и клиентов.

В рамках проекта было решено:

- проанализировать поисковую выдачу Яндекса и конкурентные офферы новостроек в Дагестане;

- выстроить структуру контекстной рекламы с упором на мастер-кампании и брендовый поиск;

- запустить товарные кампании с кастомным фидом и расширенными УТП;

- обновить и протестировать креативы под конкурентную среду региона;

- создать отдельные посадочные страницы, ориентированные на сбор заявок;

- внедрить антиспам-механику для защиты от фрода и нецелевых обращений;

- настроить аналитику и интеграцию рекламы с CRM и коллтрекингом.

Рынок новостроек в Республике Дагестан за последние годы стал заметно плотнее: растёт объём строительства, увеличивается число проектов, усиливается конкуренция в digital. Для застройщиков это означает одно — стандартные подходы к рекламе перестают давать результат.

В этом кейсе разбираем, как была выстроена контекстная реклама в Яндекс.Директе для ЖК бизнес-класса «Шафран» и какие решения позволили получать стабильный поток целевых заявок.

Проект

ЖК «Шафран» — жилой комплекс бизнес-класса в центре Дербента. Проект расположен в сложившейся городской среде: в шаговой доступности школы, детские сады, колледжи, торговые объекты и рынок. Дополнительный акцент в коммуникации делается на видовые характеристики — виды на море, горы и крепость Нарын-Кала.

Задача проекта — получить управляемый поток заявок из контекстной рекламы и доводить их до отдела продаж без потерь по пути.

Перед запуском рекламы была проанализирована поисковая выдача Яндекса по новостройкам в регионе. 

Выявили типовую картину:

- большинство проектов используют одинаковые УТП;

- формулировки объявлений практически не отличаются;

- визуальные решения повторяются;

- в той же выдаче конкурируют апартаменты и апарт-отели с инвестиционным позиционированием.

В таких условиях проблема заключалась не в отсутствии спроса, а в высокой плотности конкурентов и однотипной подаче.

По данным Яндекс Wordstat за 2024–2025 годы интерес к покупке недвижимости в Дагестане сохраняется круглый год. Ежемесячно фиксируется от 900 до 2 000 поисковых запросов, связанных с покупкой жилья.

Пики спроса приходятся на январь, летние месяцы и начало осени. В остальные периоды активность снижается, но не исчезает. Это позволяет вести рекламу на постоянной основе, а не запускать кампании точечно.

Отдельное внимание уделили вопросу бюджета. По рынку наблюдается сильная поляризация: часть застройщиков инвестирует в рекламу 1–1,5 млн рублей в месяц, часть полностью отсутствует в digital.

Для эффективной работы мастер-кампаний Яндекса требуется не менее 10 заявок в неделю. При меньшем объёме данных алгоритмы не обучаются, стоимость заявки растёт, а результат становится нестабильным.

Для рынка Дагестана минимально целесообразный бюджет на региональное продвижение составляет около 300 тыс. рублей в месяц. Этот уровень позволяет запускать несколько кампаний и получать достаточную статистику для оптимизации.

В проекте была выстроена комплексная структура контекстной рекламы:

Мастер-кампании Яндекса

Использовались как основной инструмент оптимизации под заявки при достаточном объёме данных.

Брендовая кампания

Перехватывала пользователей, которые уже сталкивались с проектом и искали его по названию.

Товарные кампании с кастомным фидом

В фид добавлялись акции, УТП и специальные условия, что позволяло расширять карточки объявлений и повышать заметность в выдаче.

Обновление креативов

Были разработаны и протестированы новые визуальные решения с чёткими УТП, адаптированные под форматы Яндекса.

Отдельные посадочные страницы

Использовались короткие посадочные с ключевой информацией и формой заявки, без избыточного контента.

Для рынка недвижимости характерна высокая доля нецелевых обращений. По отрасли фрод может составлять до 40–60% трафика.

В проекте была внедрена антиспам-система:

- отслеживание подозрительных IP-адресов;

- автоматическая блокировка источников фрода;

- перенаправление подозрительного трафика на страницы без форм.

Это позволило отсекать спам ещё на этапе отправки заявки и не допускать обучения алгоритмов Яндекса на фродовых лидах. В первый месяц около 90% заявок оказались целевыми.

Реклама запускалась не только на Республику Дагестан, но и на другие регионы. Для пользователей вне региона контекстная реклама является основной точкой знакомства с проектом.

Для корректной аналитики была выстроена связка Macro CRM + Calltouch. В случаях, когда CRM не принимала данные напрямую, использовалась техническая прослойка для корректной передачи лидов и звонков. Это позволило отслеживать путь заявки до отдела продаж и анализировать фактическую эффективность рекламы.

За декабрь 2025 года реклама в Яндекс.Директе привела конверсии, из которых 90% оказались целевыми — с реальными именами, номерами телефонов и интересом к покупке квартиры.

И это ключевой показатель для застройщика: не клики, не охват, а живые контакты от людей, которые действительно хотят купить жильё.

В среднем один заинтересованный покупатель, который дошёл до отдела продаж, вышел застройщику в 10 272 ₽. В офлайне вы таких цифр не увидите: ни баннер, ни сарафан не дают такой чёткой конверсии и понимания, за что вы платите. Именно на этом сегодня строится digital-продвижение в новостройках: показать объект в нужный момент, привести клиента из поиска, не потерять его по пути — и сделать так, чтобы он сам оставил заявку.

Важно подытожить: это не разовая история для одного проекта. Это отражение того, как сегодня работает рынок. Контекст в Дагестане — уже не тест и не эксперимент, а полноценный канал продаж, где стоимость реального покупателя определяется качеством настройки, аналитикой и умением не терять клиента на каждом этапе воронки.