Rent Calc — веб-сервис для сценарного расчёта доходности квартиры

Создать прикладной веб-сервис, который помогает владельцу квартиры сравнивать разные варианты использования объекта не по одной цифре доходности, а по финансовому результату на выбранном горизонте.

Типичная задача пользователя — понять, что выгоднее: сдавать квартиру как есть, вложиться в ремонт, докупить мебель и технику, выбрать более дорогой вариант подготовки квартиры или рассмотреть продажу объекта и размещение капитала на депозите.

Нужно было построить модель, которая позволяет:

задать параметры квартиры и свободного капитала;

сформировать несколько сценариев;

учитывать первоначальные вложения, аренду, простой, расходы и налоги;

задавать предположения по росту аренды и стоимости квартиры;

учитывать альтернативную доходность свободного капитала;

сравнивать сценарии на горизонте от 1 до 10 лет;

показывать не только текущий доход, но и окупаемость вложений и итоговый капитал.

Отдельное требование — сделать расчёт прозрачным: пользователь должен понимать, какие исходные данные и предположения влияют на результат, а не получать «магическую» итоговую цифру.

В рамках проекта разработан полноценный веб-сервис Rent Calc — сценарная финансовая модель с пользовательским интерфейсом, расчётным контуром и хранением данных.

Основные части решения:

• Карточка объекта. Пользователь задаёт параметры квартиры, текущую арендную ставку, стоимость объекта, свободный капитал и горизонт расчёта.

• Конструктор сценариев. Для одной квартиры можно сравнивать несколько вариантов: сдача без дополнительных вложений, различные уровни ремонта и комплектации, а также альтернативный сценарий с депозитом.

• Финансовая модель. Для каждого сценария рассчитываются вложения, доход от аренды, простой, регулярные расходы, налоги, рост аренды и стоимости недвижимости, а также работа свободного капитала.

• Сравнение результатов. Сценарии выводятся в единой таблице, где можно сопоставить средний доход, доступные средства, окупаемость и итоговый капитал.

• Графики. Динамика капитала показывается на выбранном горизонте, поэтому видно не только итоговое значение, но и когда один вариант начинает выигрывать у другого.

• Управляемые допущения. Ставка депозита, рост аренды, простой, налог, рост стоимости квартиры и другие параметры можно изменять и сразу видеть влияние на результат.

• Методология и источники. Для ключевых предположений подготовлены отдельные пояснения и аналитические материалы, чтобы пользователь мог проверить логику расчёта.

• Экспорт результата. Расчёт можно сохранить и использовать для дальнейшего анализа, в том числе с помощью ИИ.

Технически сервис реализован как современное веб-приложение на TypeScript / Next.js / React, с PostgreSQL, контейнеризацией Docker и production-контуром через NGINX.

Главный принцип решения — не пытаться предсказать будущее одной цифрой, а дать пользователю инструмент для проверки нескольких гипотез и показать, какие именно предположения делают каждый сценарий сильным или слабым.

В результате проекта был создан и запущен веб-сервис Rent Calc — сценарный калькулятор для оценки квартиры как инвестиции.

Пользователь получает полноценный инструмент сравнения нескольких вариантов использования объекта на одном бюджете и выбранном горизонте расчёта.

Что получилось в итоге:реализован сценарный подход: для одной квартиры можно сравнить несколько вариантов подготовки и сдачи;

• добавлен выбор горизонта расчёта от 1 до 10 лет;

• реализовано сравнение сценариев по ключевым метрикам:
  вложения в квартиру;
  средний доход от аренды;
  доступные средства;
  окупаемость;
  итоговый капитал;

добавлен отдельный бенчмарк: сравнение с альтернативой «депозит»;

• реализованы графики, которые показывают, когда сценарии начинают выигрывать или проигрывать точке отсчёта и как они соотносятся между собой

• сделана прозрачная работа с допущениями: ставка депозита, рост аренды, рост стоимости квартиры, простой, налоги и другие параметры;

• интерфейс позволяет задать параметры объекта, собрать сценарии и сразу получить итоговую сравнительную таблицу;

• подготовлен понятный пользовательский контур: ввод объекта, настройка сценариев, блок результатов и графическая аналитика.

Итоговый результат проекта — не просто калькулятор, а прикладной digital-продукт для принятия решений по недвижимости. Он помогает оценивать, какие вложения действительно улучшают экономику объекта, а какие только увеличивают затраты без достаточного финансового эффекта.