28 квалифицированных заявок по 25 234 ₽ в нише элитной недвижимости Москвы

Точка А: с чем пришел клиент

Продают недвижимость от 30 до 80 млн рублей. До обращения в Leaders Factory они уже запускали Telegram Ads и Яндекс Директ, но трафик вёлся напрямую на сайт.

Ситуация до нас:

CPL (стоимость заявки) — от 55 000 до 80 000 ₽ при нулевой квалификации лидов

Конверсия трафика в целевую заявку — менее 1%: аудитория холодная, уходила без прогрева

Системности нет: рекламные кампании запускались хаотично, без тестирования гипотез

Предыдущая команда не строила воронку — только давала клики

Главный страх клиента: «Снова сольём бюджет на холодный трафик, как с прошлыми подрядчиками.»

→ Наш ответ: ежедневная отчётность, фиксированный KPI по цене качественного лида (27–30 тыс. ₽). Попытка снижения до 15 тыс. ₽ дальше

Стратегия: почему мы отказались от трафика на сайт

Аудитория премиум-сегмента не совершает импульсивных покупок. Объект за 50 млн рублей — это решение. Отправлять холодный трафик на сайт в этой нише — всё равно что предлагать жениться при первом знакомстве.

Мы выбрали другую механику: сначала превратить потенциального клиента в подписчика Telegram-канала, затем прогреть его экспертным контентом, и только потом — перевести в заявку через WhatsApp.

Почему Telegram Ads, а не Яндекс.Директ или ВКонтакте?

Яндекс.Директ в нише элитной недвижимости Москвы перегрет: стоимость клика от 500 ₽, большинство бюджета уходит на нерелевантную аудиторию и фрод

ВКонтакте — аудитория с нужным доходом там значительно меньше и хуже таргетируется по реальным интересам. 

Telegram — площадка с высокой концентрацией предпринимателей и платёжеспособной аудитории. В бизнес-клубах и закрытых каналах сидят именно те, кто покупает недвижимость за 30 - 100 млн

Три гипотезы, которые тестировали

Гипотеза 1: Таргетинг на бизнес-клубы и закрытые сообщества

Логика: там концентрируются люди с реальным капиталом, а не просто «интересующиеся». Каналы типа «Клуб инвесторов», «Предпринимательские сети», «Деловые связи».

Результат: ✅ Лучший пул. Именно отсюда пришло большинство квалифицированных лидов.

Гипотеза 2: Таргетинг на каналы экспертов по недвижимости и конкурентов

Логика: аудитория уже «горячая» к теме — она читает про недвижимость, значит думает о покупке.

Результат: ✅ Работает. Второй по эффективности пул, хорошая конверсия в подписку.

Гипотеза 3: Таргетинг на каналы путешествий и премиум-авто

Логика: аудитория с деньгами читает про Lamborghini и яхты — значит, интересна нам.

Результат: ❌ Провал. Потрачено ~35 000 ₽ на тест, цена подписчика выросла в 3 раза, ни одной квалифицированной заявки. Вывод: «богатый образ жизни» и «готовность купить недвижимость» — разные аудитории. Отключили.

Мы не тестировали всё одновременно — это слив бюджета. Разбили площадки на 4 пула по тематике:

Бизнес-клубы и предпринимательские сообщества

Эксперты рынка недвижимости и прямые конкуренты

Инвестиционные каналы и финансовая тематика

Lifestyle-каналы (путешествия, авто, премиум)

Запустили по одному объявлению на каждый пул с одинаковым бюджетом. Выявили победителя — пулы 1 и 2. Пул 4 отключили после первого же теста. Только после этого начали оптимизировать сами креативы.

Креатив: статичная картинка с фото объекта + текст «Квартира от 100 000 ₽/мес»

Аудитория: бизнес-клубы + эксперты по недвижимости

Посадочная: Telegram-канал (не сайт)

→ Почему сработало: триггер «рассрочка без процентов» снимает страх крупной единовременной траты. Человек думает не «50 млн», а «100 тысяч в месяц» — это психологически другой масштаб и можно не бетонировать деньги, которые могут быть нужны за этот период

→ Лучший результат: бюджет 126 928 → 285 подписчиков → CPF 445 рублей

Подписчик попадает в канал — и мы начинаем его прогревать. Контент-план: 1–2 поста в день.

Закрытые лоты — эксклюзивные объекты «только для подписчиков»

Экспертные разборы — аналитика рынка, сравнение районов, динамика цен

Лайфстайл — визуализация жизни в конкретных объектах

Рубрика «Вопрос-ответ» — отработка возражений через контент

Триггерные посты с дедлайнами — «Цена объекта вырастет на 3% с 1-го числа»

7% от подписчиков кто зашел в канал оставляли заявки в WhatsApp уже в первый месяц, а ведь есть еще теплые клиенты, которых 93% и они не ушли, а остались в канале. Кнопка в продающих постах вела напрямую на чат с менеджером — без лишних шагов.

Что не сработало — честно

Видео-креативы: полный провал

Протестировали видеообъявления с обзорами объектов. Потрачено ~45 000 ₽, подписок значительно меньше, CPF вырос в 2,5 раза по сравнению со статикой.

Вывод: аудитория Telegram при выборе недвижимости читает и анализирует, а не смотрит ролики. Telegram — это платформа текста и экспертизы, не YouTube. Отключили в первые две недели.

Данные для расчёта:

• 28 квалифицированных лидов прошли скоринг менеджеров

• Средняя конверсия из квал. лида в сделку по рынку элитной недвижимости: 10–15%

• Средний чек объекта: ~45 000 000 ₽

• Комиссия агентства: ~3% от сделки = ~1 350 000 ₽/сделка

Расчёт: 28 качественных лидов × 12% конверсии = 3–4 сделки

Оценочная выручка агентства: 4 050 000 – 5 400 000 ₽

ROMI: ~400–500% (на каждый вложенный рубль — 4–5 рублей комиссии)

Потенциальная прибыль: 911 439 рублей

При этом 887 человека осталось в виде активной базы в канале. 

* Оценочная выручка на основе средней конверсии рынка элитной недвижимости Москвы 

Почему клиент продолжил работу с нами

После трёх месяцев продлили контракт. Причина — не просто цифры, а система.

Мы выполнили KPI по цене лида: 25 234 ₽ против обещанных 27–30 тыс. При этом появился запрос выйти на 15 000 - 18 000 ₽ после данного результата. 

Выстроили канал с 887 подписчиками — актив, который продолжает греть аудиторию бесплатно

Внедрили сквозную аналитику для дальнейшей связки подписчик - бот: клиент видит путь каждого лида от клика до обращения в телеграм бота

Были на связи ежедневно — никаких исчезновений и «посмотрим через неделю»

Следующий этап:

Масштабирование на лучшие офферы 

Запуск ретаргетинга по базе канала (1 774 человека — тёплая аудитория)