М2: мнение риелторов как инструмент оценки и прогнозирования рынка недвижимости

О компании

М2 — одна из крупнейших российских экосистем недвижимости, объединяющая цифровые сервисы для покупателей, продавцов, риелторов, агентств, застройщиков и банков. М2 помогает найти и проверить недвижимость, подобрать ипотеку, провести безопасные расчёты и зарегистрировать сделку онлайн.

Масштаб экосистемы:

более 1 млн проведённых сделок с недвижимостью;

свыше 56 тыс. частных риелторов;

более 17 тыс. агентств недвижимости;

свыше 6 тыс. застройщиков;

присутствие в 80 субъектах России;

каждая пятая квартира в новостройке куплена с использованием сервисов М2.

Экосистема включает более 20 сервисов и профессиональных инструментов для работы с недвижимостью. Благодаря широкой партнёрской сети и большому объёму данных М2 не только помогает проводить сделки, но и анализирует состояние рынка.

Задача

Рынок недвижимости сложно оценивать и прогнозировать только по официальной статистике. Данные Банка России, Росреестра и других источников отражают уже состоявшиеся события, но не показывают процессы, которые только начинают формироваться: изменение интереса покупателей, отменённые показы, реальные бюджеты клиентов, причины отказа от сделок и скрытые колебания спроса.

При этом многим участникам рынка сложно самостоятельно сопоставлять разрозненные данные, интерпретировать объёмные отчёты и отделять значимые изменения от краткосрочного информационного шума. В результате бизнес-решения нередко принимаются интуитивно.

М2 поставил перед собой задачу создать простой и оперативный индикатор, который:

фиксирует изменения на рынке раньше официальной статистики;

переводит мнение риелторов в измеримые показатели;

помогает девелоперам, банкам, агентствам и инвесторам принимать решения на основе данных;

позволяет отслеживать не только текущую ситуацию, но и ожидания участников рынка.

Аналитический центр М2 разработал исследование «Индекс настроений риелторов». Инструмент отражает состояние рынка через опыт специалистов, которые ежедневно работают с покупателями и продавцами и первыми замечают изменения спроса.

Для проведения ежемесячных онлайн-опросов М2 выбрал платформу «ФОКУЗ». Её интуитивно понятный интерфейс и гибкие настройки выборки помогли точно соблюдать региональное распределение респондентов. Встроенный механизм квотирования позволил сформировать выборку в соответствии с дизайном исследования, а оперативная поддержка команды «ФОКУЗ» обеспечила стабильный сбор и проверку данных.

Как рассчитывается индекс

Индекс принимает значения от 0 до 100 пунктов:

• от 0 до 50 пунктов — преобладание негативных оценок, указывающих на стагнацию или снижение активности;

• от 50 до 100 пунктов — преобладание позитивных оценок и рост рыночной активности.

Растущий индекс показывает, что рынок оживает, снижающийся — что активность замедляется.

Итоговый показатель рассчитывается как взвешенная сумма пяти компонентов:

Индекс = 0,4 × индекс спроса в отчётном периоде + 0,25 × индекс ожиданий по спросу в следующем месяце + 0,15 × индекс клиентского потока + 0,15 × индекс доходов риелторов + 0,05 × индекс качества сервисов.

Каждый компонент рассчитывается по единому принципу:

К = доля позитивных оценок × 1 + доля нейтральных оценок × 0,5 + доля негативных оценок × 0.

Так М2 переводит качественные ответы — «лучше», «без изменений» и «хуже» — в количественные показатели, пригодные для анализа и сравнения.

Кто участвует в исследовании

М2 опрашивает профессиональных участников рынка с большим практическим опытом:

• средний стаж респондентов составляет 13 лет, медианный — 12 лет;

• некоторые участники работают на рынке более 30 лет;

• 80% респондентов заняты в отрасли полный рабочий день;

• 45% представляют агентства недвижимости;

• 40% работают как частные риелторы;

• 15% совмещают оба формата.

В выборку входят специалисты из столичных регионов, городов-миллионников и других субъектов России. Региональные квоты позволяют учитывать различия между локальными рынками.

Риелторы видят изменения раньше официальной статистики: они наблюдают интерес клиента ещё до сделки, знают его реальный бюджет и фиксируют причины отказа, которые впоследствии могут не попасть в государственные реестры.

М2 получил регулярный аналитический инструмент, который помогает оценивать текущее состояние рынка и прогнозировать его дальнейшую динамику.

Практическая ценность индекса различается для разных участников рынка:

• девелоперы могут корректировать планы продаж, сроки запуска новых очередей и ценовую политику;

• банки — оценивать риски ипотечного портфеля и адаптировать продукты к изменению спроса;

• риелторы и агентства — сравнивать собственные результаты с общерыночной динамикой;

• инвесторы — раньше замечать изменения конъюнктуры и выбирать момент для входа в проекты.

Эффективность инструмента показала мартовская волна исследования. После ажиотажного спроса в конце 2025 года, связанного с предстоящим изменением условий семейной ипотеки, рынок новостроек начал охлаждаться. Индекс спроса на первичное жильё составил 30 пунктов в феврале и 27 пунктов в марте.

По результатам опроса:

• около 65% риелторов отметили снижение спроса на новостройки;

• 18% не увидели существенных изменений;

• ещё 18% зафиксировали рост спроса в своей практике.

Оценки риелторов совпали с последующей официальной статистикой: количество сделок на первичном рынке в феврале снизилось на 22% относительно предыдущего месяца, а в марте — ещё на 6%.

Таким образом, М2 создал опережающий индикатор, который дополняет официальную статистику живыми наблюдениями профессионалов рынка. Платформа «ФОКУЗ» помогла обеспечить необходимую структуру выборки, регулярность проведения опросов и качество собираемых данных.

М2 проводит исследование ежемесячно и публикует не только результаты, но и методологию расчёта. «Индекс настроений риелторов» стал частью работы М2 по цифровизации рынка недвижимости и повышению его прозрачности.