Захват цифрового поля: как VK-таргетинг принес 213 лидов застройщику в Дербенте

Сотрудничество с проектом мы начали в сентябре 2025 года и начали его с классического SMM: ведение телеграм-канала и других соцсетей. При этомы мы комплексно подошли к работе с целевой аудиторией: изучая рынок и конкурентов Дербента, столкнулись с вызовом, который вырос в мощный инсайт, определил ключевое решение по лидогенерации и принёс отличные результаты. Но обо всё по порядку.

О проекте

ЖК «Маяк» – жилой комплекс, который возводится в микрорайоне Южный города Дербента.

Это новая часть города, суперсовременная и комфортная для жизни в перспективе, но на момент старта работ это был исключительно строящийся район, рядом ещё не благоустроенный парк, школа тоже на стадии строительства и будет открыта только через пару лет, как и духовные центры — важные объекты для региона: мечети, синагоги, дворец бракосочетания.

Локация расположена близко к центру города: можно дойти пешком, можно доехать за 5 минут на машине. Из окон квартир в ЖК «Маяк» будет открываться живописный вид на горы и Дербентскую крепость.

Запустили таргетированную рекламу ВКонтакте с акцентом на минимальный ежемесячный платёж и рассрочку 0%. Визуалы сочетали реалистичные рендеры объекта и мемных котов, что усилило вовлечение и CTR. В качестве посадки использовали лид-формы, оптимизированные под мобильный трафик. Результат первого месяца — 149 лидов по 1006 ₽ и кваллид по 3206 ₽.

У проекта обнаружился большой пул конкурентов – жилых комплексов, которые также строятся в микрорайоне Южный: всего 9 ЖК вместе с нашим клиентом:

Аль Бейт Парк 

Октябрьский

ЖК Гранатовый

ЖК Камелия 

Империал

Шафран

Лунный свет 

Новая история

И тут мы столкнулись с первой региональной особенностью – глобально все эти объекты и в том числе наш клиент ЖК «Маяк» ничем не отличаются. 

Все объекты строятся в рамках единого мастер-плана и архитектурного дизайн-кода, у всех фасады в примерно одинаковых цветовых решениях. Зафиксирована средняя высотность зданий, а также общегородские требования к благоустройству. У всех проектов есть подземные паркинги. Драйверы локации тоже абсолютно одинаковые.

На октябрь 2025 клиент использовал следующие рекламные каналы: наружную рекламу (билборды, LED-экраны, реклама на транспорте), радио, агрегаторы Циан и Авито, Яндекс.Директ. К предложению протестировать лидген из VK клиент отнесся скептически: в Республике Дагестан VK непопулярен. И это была вторая региональная особенность.

Изучая конкурентов в локации клиента, мы прошлись по их сайтам и к нашему удивлению не попали в базу ретаргетинга ни одного из клиентов и сделали вывод, что НИКТО из конкурентов не делал рекламу в VK. Это стало решающим аргументом в переговорах в пользу тестирования канала: если никто из конкурентов не занимает инфополе даже той немногочисленной аудитории, которая сидит в ВК, значит велика вероятность получить результат без перегретого рекламного аукциона и борьбы за внимание пользователя.

По целевой аудитории клиент выделил 2 сегмента на основе портрета первых покупателей. Общие характеристики:

возраст от 25 до 34 и от 34 до 45

соотношение М/Ж – 46/54

Сегмент №1: жители Дербента, которые уже покупали квартиру и хотят улучшить свои жилищные условия, либо планируют покупку квартиры детям, чтобы использовать материнский капитал и семейную ипотеку.

Сегмент №2: жители других городов, которые хотят инвестировать в прибрежную недвижимость, но по финансам не могут себе позволить Черноморское побережье.

Ключевые боли и мотивации представителей обоих сегментов: наличие посильного первоначального взноса по ипотеке и невысокого ежемесячного платежа, а также у многих клиентов, которые обращались к застройщику, был негативный опыт отказа в ипотечном одобрении, когда они самостоятельно подавали документы в банк.

Держа в уме, что из конкурентов рекламу в VK никто не настраивает, решили первый тест настроить на местных жителей. 

В первую же неделю ноября мы получили 22 лида по 968 руб с НДС.

Наиболее эффективными объявлениями стали 2 варианта: 

– креатив с низким ежемесячным платежом от 23 166 руб/мес, планировкой и рендером ЖК

– видеоролик с менеджером отдела продаж, который снимал страх клиента насчёт того, что ему откажут в ипотечном одобрении

В декабре добавили новые рекламные креативы и продолжили собирать лиды по приятной стоимости. Объём лидов в неделю выходил в среднем 20-30 лидов. Традиционно вторая неделя демонстрировала максимальное снижение стоимости лида и увеличение объёма, а на третьей неделе – повышение стоимости и уменьше количества входящих. Знание этой закономерности позволяло выравнивать количество новых лидов в неделю для того, чтобы отдел продаж работал в комфортном режиме.

В ротации креативов было 12 штук за 2 месяца. Каждый месяц наша команда добавляет к действующим креативам новые – это важно делать для того, чтобы избежать ситуации внезапного выгорания рабочего креатива.

Отдельно стоит отметить эффективность мемных виде с котами. Исторически в соцсетях все любят котов, но на удивление они прекрасно работают не только на развлечение, но и на лидогенерацию.

С точки зрения гео-таргетинга выход нашли через проставление точек с небольшим радиусом для получения оптимальной для запуска кампании ёмкости: если выбрать Дербент из списка, то гео выходило слишком узкое, при этом весь регион Республики Дагестан получался слишком широким. 

По соцдему таргетировались на обозначенный клиентом возраст возраст с запасами в пару лет по нижней и верхней границе, 23-50 лет, с интересами к покупке недвижимости.

Результат первого месяца — 149 лидов по 1006 ₽ и кваллид по 3206 ₽.

За 2 месяца работы канал доказал свою эффективность, вписался в систему маркетинга и стал вторым по объёму источником лидов для ЖК «Маяк», устойчиво генерируя 20–30 заявок в неделю и обеспечив 25% всех обращений за период.

Ключевые метрики за 2 месяца:

213 лидов из VK

39 квалифицированных лидов 

Конверсия из лида в квал — 18%

Средняя стоимость лида — ~1 100 руб., что оказалось ниже среднего по другим цифровым каналам клиента.

Общая сумма инвестиций в таргетинг VK — 250 000 руб.

Таргет VK Реклама показал лучшее соотношение цены и качества среди digital-каналов, обойдя по стоимости лида Яндекс.Директ и агрегаторы, а также продемонстрировал высокую стабильность — даже в периоды сезонного спада активности на рынке.

Благодаря еженедельной аналитике и ротации креативов удалось сглаживать пиковые нагрузки на отдел продаж, обеспечивая равномерное поступление заявок.

VK не просто добавил лидов — он диверсифицировал маркетинговый портфель, снизил зависимость от дорогих каналов (наружная реклама, радио) и позволил застройщику занять цифровое поле в момент его полной свободы.